Dispositif Jeanbrun : le nouveau mécanisme pour relancer l'investissement
Alors que l’investissement locatif traversait une période de crise depuis la disparition du dispositif Pinel fin 2024, le gouvernement français a introduit dans le Budget 2026 un nouveau cadre fiscal destiné à redynamiser le marché : le dispositif dit « Jeanbrun », du nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est une refonte ambitieuse du statut du bailleur privé, conçue pour encourager les particuliers à investir dans des logements locatifs tout en participant à l’offre de logements abordables.
Principaux éléments du dispositif :
Amortissement fiscal renforcé
Les propriétaires peuvent amortir fiscalement le bien acheté, ce qui réduit leur base imposable chaque année. Dans le neuf, les taux oscillent entre 3,5 % et 5,5 % par an, selon les niveaux de loyers pratiqués (intermédiaires à très sociaux).
Imputation du déficit foncier sur le revenu global
Grande nouveauté : le déficit généré grâce à l’amortissement peut être imputé directement sur le revenu global, dans une limite annuelle élargie (jusqu’à environ 21 400 € jusqu’en 2027).
Engagement de location obligatoire
Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit s’engager à louer son logement pendant au moins 9 ans dans la version actuelle du projet.
Absence de zonage
Contrairement à de nombreux dispositifs passés, Jeanbrun ne dépend pas de zones géographiques spécifiques : il s’appliquerait sur l’ensemble du territoire français, rendant l’investissement possible partout.
Objectif affiché par le gouvernement : relancer l'investissement locatif privé et augmenter l'offre de logements accessibles à des loyers modérés, dans un contexte de tension sur le marché du logement.
Où en est le dispositif en janvier 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun a été intégré dans le projet de loi de finances pour 2026 et adopté par les parlementaires dans le cadre du budget. Toutefois, son entrée en vigueur dépend de l’adoption définitive de ce budget, qui fait l’objet d’un bras de fer politique.
Le gouvernement a engagé sa responsabilité via l’article 49.3 de la Constitution, ce qui permet de faire adopter le texte sans vote final, sauf adoption d’une motion de censure. La plupart des mouvements politiques ont indiqué qu’ils ne censureraient pas le gouvernement, ce qui laisse penser que le budget – et donc le dispositif Jeanbrun – devrait être promulgué vers la mi-février 2026.
Comparatif : dispositif Jeanbrun vs loi Pinel
| Critère | Dispositif Jeanbrun | Loi Pinel (terminée fin 2024) |
|---|---|---|
| Type d’avantage fiscal | Amortissement fiscal + (selon la version retenue) mécanismes assimilés au déficit foncier. | Réduction d’impôt directe sur l’impôt sur le revenu. |
| Durée / engagement | Engagement de location (ex. ~9 ans dans la version évoquée). | 6, 9 ou 12 ans selon l’option. |
| Nature du bien | Neuf et/ou ancien rénové (selon périmètre final du texte). | Neuf / VEFA (principalement). |
| Zonage requis ? | Non (approche annoncée “sans zonage”, sous réserve du texte définitif). | Oui (zones éligibles / critères de tension). |
| Objectif principal | Réduire la base imposable via amortissement et charges, en contrepartie de loyers encadrés/objectif d’offre locative. | Réduire l’impôt dû via un pourcentage de réduction d’impôt. |
| Adapté pour… | Investisseurs cherchant une optimisation fiscale “structurelle” sur la durée (revenus fonciers/IR). | Investisseurs cherchant une réduction d’impôt simple et lisible. |
| Cible logement | Loyers modérés (intermédiaire / social selon grilles envisagées). | Loyers plafonnés en zones éligibles. |
En conclusion
Le dispositif Jeanbrun apparaît comme une réponse structurée à la crise du logement et à la baisse d’intérêt pour l’investissement locatif depuis la fin du Pinel. En combinant amortissement fiscal, absence de zonage et imputation sur le revenu global, il cherche à séduire un large panel d’investisseurs.
Bien que le texte soit bien engagé dans le processus d’adoption, il n’est pas encore officiellement promulgué au 22 janvier 2026 et reste dépendant de l’adoption finale du Budget 2026.